Минстрой придумал как выявить теневых арендодателей
Эксперты не сошлись во мнении, будет ли предложение работать в озвученном виде
В России 90% арендных договоров, как жилой, так и коммерческой недвижимости, заключено на 10 месяцев, чтобы не проходить обязательную регистрацию такого договора, что предусмотрено Гражданским кодексом РФ. Пока никто не стремится усложнить себе жизнь бюрократическими процедурами.
И этот факт, возможно, сильно сужает поле применения для инициативы Минстроя, которая на днях была высказана на совещании в Госдуме. Хотя заложенный в неё принцип прямо напоминает о предложении Минэкономразвития РФ по выводу самозанятых из тени. Также предлагается использовать прямую экономическую выгоду. Если Минэкономразвития предлагает субсидирование кредита для развития малого бизнеса, то Минстрой предлагает налоговый вычет в обмен на доносительство.
Если арендный договор заключен на 11 месяцев и более и зарегистрирован в Росреестре, арендатор сможет получить налоговый вычет в размере 13 процентов от затраченных средств в размере до 260 тыс. рублей, но при условии неполучения оного ранее.
"Такие нормативные инициативы мы подготовили и в ближайшее время придем к Николаю Петровичу Николаеву, главе Комитета Госдумы по собственности, и Галине Петровне (Хованской), главе Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ, за помощью и экспертной оценкой", - цитирует «Российская газета» замминистра строительства и ЖКХ Никиту Стасишина.
Само собой разумеется, Минстрой надеется, что желание сэкономить побудит граждан добровольно явиться с договором аренды на руках в налоговую для получения вычета НДФЛ. Кроме этого, ведомство полагает, что давление арендаторов заставит арендодателей заключать договоры на срок более 11 месяцев.
Позволим выразить некоторые сомнения. Во-первых, непонятно странное ограничение в получении вычета только по долгосрочным договорам. Получается, что большинство договоров остается вне высказанного предложения Минстроя.
Во-вторых, привязка получения вычета одним лицом (арендатором) к регистрации договора другим лицом (арендодателем) не совсем логична. Арендатору надо будет найти аргументы для заключение долгосрочного договора. Ясного стимула к этому для арендодателя не озвучено. Возможно, Минстрой рассчитывает, что сейчас предложение недвижимости превышает спрос на него, поэтому арендодатели согласятся на просьбу арендатора. В целом, предположение не лишено оснований, так как, например в Москве, наблюдается кризис перепроизводства жилья, но арендодатель всё-таки не будет испытывать слишком острого желания предоставить улику своего уклонения от налогообложения.
В-третьих, как пояснил нам адвокат АБ «Международное» Евстигнеева Н.В.: «В озвученном виде, арендодатель - физическое лицо, которое привыкло уклоняться, в лучшем случае, заключит долгосрочный договор безвозмездного пользования недвижимости с предоставлением покупателю скидки на теневую оплату взамен на незаключение договра аренды. Таким образом, он избежит потенциального, документально подтвержденного, доносительства о своём уклонении от уплаты налогов. Инициатива не коснется юридических лиц, так как они менее склонны к уклонению от налогов в этом вопросе».
Таким образом, инициатива Минстроя будет полезна. Но не государству для увеличения собираемости налогов, а для арендаторов в качестве аргумента при переговорах с арендодателем - физическим лицом по снижению арендной платы. Адвокат назвала попытку хорошей, так как редко встретишь пример безвозмездной для государства помощи в уменьшении расходов гражан.
Противоположное мнение приводит “Российская газета”. Кирилл Кокорин, юрисконсульт Юридической службы ИНКОМ-Недвижимость считает: "Наниматели не обращаются в налоговую по этим вопросам, ввиду отсутствия такой надобности. Этим пользуются собственники, которые скрывают свой доход и не платят налоги. Законопроект поможет налоговикам вычислить наймодателей, уклоняющихся от выплаты налогов: наниматель, желая получить вычет, сам придет и сообщит о факте сдачи квартиры, к тому же подтвердит это документально".
Эксперт считает, что законопроект достаточно мотивирует нанимателя сообщить о найме квартиры. В результате, у налоговых органов появятся основания для доначисления налогов.
Вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев, в свою очередь считает, что плюсом инициативы Минстроя может стать выравнивание условий для физических и юридических лиц – арендодателей. Сегодня уклонисты создают недобросовестную конкуренцию государственным и частным институтам, развивающим арендное жилье.
Мнение Апрелева о необходимости выравнивания условий было ранее поддержано в Госдуме в отношении предоставления жилья туристам. Идею ввести в России патентную систему для граждан, сдающих свои квартиры туристам, высказал заместитель председателя Комитета Госдумы по физической культуре, спорту, туризму и делам молодежи Сергей Кривоносов. При всей фактической нереализуемости предложения депутата, как и в случае с патентами самозанятых, оно опять напоминает об отсутствии достаточных оснований в предоставлении вычетов только по договорам более 11 месяцев.
